step 1. Low interest rate - investor involvement- high levels of
borrowing - higher prices - low rental yields- less investment - then
higher
interest rates - higher rents - higher yields- lower prices - mum and
dad investor gets wiped out - lower interest rates (goto step 1)
事先声明，这里所讲的是一种情况，每个人的情况不同，请大家仔细运用．呵呵
我想一般人都是工薪阶层，尤其是６ＰＡＲＫ的族群，大部分都
是学生，或者刚刚读完书，拿到ＰＲ，开始工作，工资一般在３万５－５万之间，年龄在２３－２８之间．范围大了点。在这个时候，是一个年轻人，有冲劲的时
候，不怕输．不象８２岁的，不能输．所以在投资的时候，有些小的损失，年轻人，是可以抗过来，而且是可以ＣＯＶＥＲ的。
投资房地产，是一个好的投
资途径，比买车好，合理避税，增值抵抗通货膨胀。优势就不多说了，这个贴主要讲ＮＡＧＡＴＩＶＥ ＧＥＡＲＩＮＧ．学ＡＣＣＯＵＮＴＩＮＧ的因该有所了
解．我经常说，投资房，一个礼拜只用ＰＡＹ１００－２００多．很多人不了解．通过一个例子，就更明白了。 www.6park.com假设Ａ君，工资３万一年，有２万５的存款，想买一个３８万９千的房子．
Interest rate算高点7.5% rental return4.5%.
在这里算的，都是按市场最贵的价格算的. www.6park.com
房子价值38万9,律师费1000,STAMP DUTY15000, 贷款费用4千,总共COST40万5千, 我们要用别人的钱来赚钱,所以总工向银行BORROWED的是这么多,减去10%的DEPOSITE,350100. www.6park.com
开销
ANNUAL INTEREST,26257.5, COUCIL 1200, MANAGEMENT FEE1200, 保险500
总共31757,平均一周610.7 www.6park.com
收入(RENT)
估计收入350/周,空房期2周，如果有租金保证就没关系.一年是17500,平均336 www.6park.com
开销-收入=SHORTFALL=31757-17500=14257 www.6park.com
TAX DEDUCTION
SHORTFALL 14257
PROPERTY
折旧: 这部分只有新房的折旧费用最高.所以投资房一定要新房APT,旧房也许价格便宜,但这部分,就少很多.
现在算的是我们自己的PROJECT在PARRAMATTA,中高挡,第一年是12000.LOAN COST 500,
还有其他的一些COST都可以加进来.这里暂且不算.总共26757 www.6park.com
TAX REFUND CALCULATION
GROSS INCOME: 30000 TAX PAYABLE:4350
LESS TAX DEDUCTION 26757
NEW ASSESSABLE INCOME:3242 NEW TAX PAYABLE: 0 www.6park.com
所以每周的TAX SAVING 是83块.
WEEKLY OUTGOING: 610.7
-WEEKLY RENTAL: 336
-TAX SAVING: 83
TOTAL WEEKLY INVESTMENT PAID: 191
如果你是5万的工资,那你一个礼拜PAY的价格会更少.
很
多人,都很差异,原来才这么少.不敢相信.不过,这代表你不知道，知道后，可以从新考虑下你的投资方向,和逼税方法,或者说把钱放到有用的地方，让钱生
钱,不要200快，一个礼拜,很多人都是在不经意间,就过去了。这个部分只是每个礼拜的付出去的钱,地产增值的部分,会让你更诧异.呵呵
谢谢,好算法, 但增值部分怎么不算了呢?
关键是看房子是否增值,在2003年是买悉尼CBD的APARTMENT做投资的人估计到现在绝大部分都是亏损的,这几年悉尼CBD的APARTMENT不仅没增值,大不分都贬值了. www.6park.com根
据LZ的计算, 每周赔进$191,
一年是$9932,如果这钱在银行有大概$500的利息．如果加上首期付款的存在银行的利息，$38500的利息大概$2500,
一共是$12932.
如果房子平均增值3.5%．增值为$13475,你能赚$543.基本没赚头． 所以如果房价每年的涨幅低于3.5%，买房子是没钱可赚的． www.6park.com
澳大利亚的房价在2000到2003年每年增加20%到30%，那就赚多了，否则．．．．．． www.6park.com
谁知道下次房价什么时候猛升，谁就有钱赚？
SYDNEY房地产分析 投资产品介绍[投资分析]
送交者: love4eve [中书令★★★] 于 May 05, 2007 07:33:14 已读 7954 8260
次
SYDNEY是澳洲最大的城市，拥有超过400万人口。 SYDNEY房地产市场，一直保持着旺盛以及稳定的上涨势头。，2002年以及2003年是澳洲近期较为活跃的一次房地产浪潮，根据数据显示，08/09年将会是下一个房地产的高增长阶段。
在SYDNEY，
RENTAL
RETURN通常在4.5%-5.0%之间。由于澳洲相对宽松的移民和留学政策，从东亚，东南亚，中亚，中东大量的新移民和留学生不断涌入澳洲，刺激了租
房市场的增长。澳洲联邦政府从去年开始连续的3次加息，更促使现在租房市场的活跃，以及增长。 www.6park.com
澳
洲房地产的7-10年翻倍定律，已经被历史一次又一次证明. 以1989年为例,
此年是一个房地产高峰,自1990年开始,房地产市场开始进行调整,在经历了不起年的调整后,又稳步上升.
同样在经历了2004年的高峰后，2005年跌入谷底，2006，2007年开始恢复调整，也就是最佳的入市时机，在每一次循环中，到达最高点后的2-3
年是市场调整期。政府公布，2007年前3个月的购房业者上涨了30%，以及租金上涨，房屋空置率降到1.5%以下大历史新低,
新房批建率较前一季度增长25%. 这些信号，都指示，市场在酝酿下一次的高增长。
一般人一直认为,投资房地产是买房和卖房,赚取差价,其实这个
是有一定的误区.澳洲TOP100的富翁里有80%是通过房地产致富的。而他们用80%的时间来计划未来的3-5年,所要购买的地产的数量及种类，包括
HOUSE, APT或者COMMERICAL,只花20%的时间去挑选物业. www.6park.com
当人们购进一个50万的物业的是时候，会认为我有了50万的负债,是这样。但于此同时，也有了50万的资产.在投资物业中最关键的是,现金的分配,也就是通常说的现金流,正确分配好现金,才能用钱赚钱,最合理,有效的赚钱方式. www.6park.com
很
多人认为靠政府可以养老,这个观念是错误的。就算在澳洲这样的国家,根据ABS的数据显示,在每100个人中,到65岁的时候，24个死亡,12个流浪
者,54个人依靠政府的救济,5个人仍在工作,4个人经济独立,只有一个人是富有.同时，ABS还指出,在1936年,每17个纳税人照顾一位退休者,到
2020年后,将会减到每4个纳税人照顾一为退休者. www.6park.com
投资热点：
Parramatta
区位于SYDNEY 以西18公里，是WESTERN
SYDNEY的市中心，为澳洲第3大经济区域，仅次于MELBOUR和SYNDYE，是澳洲现在发展最快的一个区。Parramatta区人口超过15
万，周遍地区人口达到1.8Million, 在过去20年达到40%的人口增长率，预计到2015年，人口将超过2.1 Million.
许多大型的州政府支持的发展项目在区内展开，包括新南威尔市警察总局，新南威尔市卫生局，以及新南威尔市法务部部分法庭，新南威尔市商务部等大部分州政府
及联邦政府机构，以及企业，例如，St.George Bank也会将总部迁往此区。洲政府还将陆续投入1.8Billion
用于支持Parramatta区“CIVIC
PLACE”计划，创造8000多个新的工作机会，以及新的商业中心。2006年全面完工的Parramatta交通中转站，交通枢纽，升级了火车服务，
增强了周遍公共汽车的运营能力，及扩展了周遍地区的公共汽车网络。越来越多的人，在Parramatta工作，生活，周遍的大学，中学，小学，大型综合医
院，儿童医院，以及大型公园，提供了人们综合的需求，有着强大的升值潜力。 www.6park.com
选择投资产品很重要,无论是地产还是其他,在做任何投资之前，全面的了解下市场信息,以及其他投资方式，将会开阔视野,可有不同的投资选择.
免费顾问,可联系:
shenyifei@hotmail.com
0404865928
观察房地产价格是否合理，只要对比“贷款利息”和“房租所得+房价增值-政府税费-房屋损耗”，如果前者小于后者，则可投资该房地产。
观察房地产价格增值率是否合理，只要对比该地区年度经济增长率和年度家庭收入增长率，前者应和后两者大体相当。
目前澳州各大城市由于前几年对于房地产的疯狂投资，房价泡沫已经非常大了，如果投资人不能头脑冷静，政府不采取相应措施加以调节，后果将严重破坏澳洲经
济，导致澳洲整体国民生活品质下降，如果真的有一天澳洲的平均房价涨到200万，而你的工资只有20万，不知道那时的澳洲是人间天堂还是人间炼狱
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